En una propiedad horizontal, el máximo órgano administrativo es la asamblea de copropietarios, la cual se conforma por todas las personas dueñas de los inmuebles que se encuentran dentro de la propiedad, esta asamblea tomará todas las decisiones importantes, teniendo en cuenta la mayoría de votos realizados por los miembros presenten en la respectiva asamblea.
Es necesario tener en cuenta que dentro de la asamblea una persona no representa un voto, esto se debe a que los votos se valoran según el coeficiente de propiedad, de este modo, un voto de una propiedad con mayor coeficiente tendrá un mayor valor, aunque en la mayoría de las propiedades horizontales todos los bienes tienen el mismo coeficiente.
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Principales funciones de la asamblea de copropietarios
Bajo la ley 675 de 2011, dentro del artículo 38 se señalan todas las funciones que se le asignan a la asamblea general de copropietarios dentro de una propiedad horizontal, estas funciones son:
- Nombrar o destituir la persona encargada de la administración y su respectivo suplente, así mismo, definirá el periodo y su remuneración.
- Aprobar o rechazar los estados financieros y presupuestos que se presenten por parte de los respectivos órganos administrativos.
- Designar a las personas que harán parte del comité de convivencia con periodicidad anual, pasado este tiempo se deberá realizar nuevamente el nombramiento.
- Teniendo en cuenta el presupuesto anual que se apruebe, también tendrán la función de fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias y, en determinado caso cambiar el monto del fondo de imprevistos.
- Nombrar y remover a las personas que harán parte del consejo de administración y, de igual manera, al revisor fiscal bajo las disposiciones legales que se atienden en cuanto a la propiedad horizontal.
- Aprobar las reformas que se pretendan realizar sobre el reglamento de propiedad horizontal.
- Decidir sobre la venta de bienes que no tienen un valor esencial para toda la comunidad.
- Decidir sobre las obras que se puedan realizar en el conjunto, tratándose de reconstrucciones o reformas permitidas por la ley.
- Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
- Otorgar la facultad al administrador de disponer de los recursos del fondo de imprevistos, siempre que sea un caso que lo amerite.
- Las demás funciones fijadas en la ley 675 de 2001, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.
Quorum para la toma de decisiones en la asamblea de copropietarios
Según el artículo 45 de la ley 675 de 2001, será necesario la presencia de la mitad más uno de los coeficientes de la propiedad horizontal para que la asamblea pueda sesionar, ahora bien, cuando el quorum se conforme y la asamblea pueda sesionar, las decisiones se tomarán con la mitad más uno de los coeficientes que se encuentren en la reunión.
Como se mencionó desde un principio, dentro de la propiedad horizontal el valor de un voto dependerá del coeficiente de propiedad que tenga cada bien, si un bien tiene más coeficiente que otro, el voto de ese bien valdrá más.
Se debe tener en cuenta que lo anterior aplica con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal.
Según la anterior afirmación que la misma ley dispone, es posible modificar las mayorías decisorias en la asamblea de copropietarios de una propiedad horizontal, esto se lleva a cabo mediante el reglamento de la propiedad, pero se debe respetar el límite máximo del 70% de los coeficientes y el límite mínimo de la mitad de los coeficientes.
Casos especiales en los que aplica la mayoría calificada
En ciertos casos aplicará la mayoría calificada, bajo lo establecido en el artículo 46 de la ley 675, en donde se indican las decisiones que pueden ser tomadas con el voto favorable del 70% de los coeficientes de propiedad, estas decisiones son:
- Modificaciones que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
- Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
- Cuando sea necesario la aprobación de gastos comunes, los cuales sean diferentes a los que normalmente se llevan a cabo.
- Retribución de un bien común al uso y goce restrictivo de un determinado bien privado, cuando sea requerido por uno de los copropietarios.
- Las reformas a los estatutos y reglamentos.
- Venta o desecho de un bien que no se considere como esencial o importante.
- Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento.
- Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
- La compra de inmuebles que sea destinados para la propiedad horizontal.
- Liquidación y disolución.
Todas estas decisiones deberán ser tomadas de manera presencial cumpliendo con las disposiciones que la ley exige para que la asamblea sesione, adicionalmente, hay que tener en cuenta que se habla de mayoría calificada del 70% de los coeficientes de la propiedad, más no del 70% de los presentes en la reunión.
Participantes de la asamblea de copropietarios
La asamblea de copropietarios deberá reunirse por lo menos una vez al año según lo establece la ley, así mismo, a esta asamblea podrán asistir todos los propietarios de los bienes privados o sus representantes según el caso, estas personas tendrán derecho a votar, teniendo en cuenta que se consideran propietarios las personas que figuren en las escrituras públicas de cada bien.
En cuanto a los arrendatarios, estos podrían asistir sin derecho a voto, podrán debatir y deliberar.
Por otra parte, los copropietarios morosos podrán votar libremente, aunque, existe la posibilidad de restringir esta actividad, proceso que debe llevarse a cabo en el reglamento de la propiedad horizontal, esto con el fin de evitar el entorpecimiento de las decisiones tomadas por la participación de personas que pretendan desviar el orden, debido a su condición.
Asamblea ordinaria de copropietarios
Como se mencionó anteriormente, la asamblea de copropietarios deberá reunirse por lo menos una vez al año, esta reunión tiene como principal finalidad evaluar los estados financieros del último año y aprobar el presupuesto anual del siguiente periodo, adicional a esto, también deberá nombras los cargos que tienen periodos anuales, de igual manera, se podrán tomar otras decisiones que se consideren importantes.
Reuniones extraordinarias de la asamblea de copropietarios
Cuando se presente una situación que lo amerite, la asamblea de copropietarios puede ser convocada en cualquier fecha, esa necesidad puede ser expresada por:
- El administrador.
- El Consejo de administración.
- El revisor fiscal si lo hubiere.
- Por el 20% o más de los coeficientes de propiedad.
Actas de la asamblea de copropietarios
Todas las decisiones que se toman por parte de la asamblea de copropietarios deben plasmarse dentro de actas, las cuales debe contar con la firma del presidente y secretario de la asamblea, según lo dispone el artículo 47 de la ley 675 de 2001, así mismo, el acta debe contener como mínimo:
- La indicación se es una asamblea ordinaria o extraordinaria.
- La forma de la convocatoria.
- El orden del día.
- El nombre y calidad de los asistentes (copropietario, representante o apoderado), su unidad privada y su respectivo coeficiente
- Los votos emitidos en cada caso o decisión sometida a votación.
Todos los copropietarios podrán consultar las actas, por esta razón deben estar publicadas, no necesariamente a la vista, pero si deben ser brindadas cuando sean solicitadas.
