Contrato de arrendamiento: Aspectos a tener en cuenta

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El contrato de arrendamiento es un documento que sirve para fijar las cláusulas que se deben cumplir por parte de una persona que toma en arriendo un bien, y aunque no se estipulen explícitamente dentro de este documento, también se da lugar a unas cláusulas que debe cumplir la persona que arrienda el inmueble.

Es muy importante tener en cuenta que la persona que arrienda el bien se denomina arrendador, mientras que la persona que toma en arriendo el bien se denomina arrendatario.

El contrato de arrendamiento se encuentra definido por el código civil en el artículo 1973, como un acuerdo bilateral donde una parte se compromete a conceder el goce de una cosa y la otra parte a pagar por el goce de la misma.

contrato de arrendamiento

¿Qué objetos pueden ser arrendados?

En el código civil se hace referencia a las cosas que pueden ser arrendadas bajo un contrato de arrendamiento, donde prácticamente se afirma que una persona puede arrendar  todo lo que desee ya sea mueble o inmueble  exceptuando los derechos estrictamente personales conocidos como de habitación y uso, tampoco se podrán arrendar objetos que no sean propios.

También se debe tener en cuenta que el bien no puede estar restringido por parte de una autoridad competente para su arrendamiento como podría presentarse en ciertos casos específicos.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

Con respecto a las obligaciones del arrendador se debe tener en cuenta que se describan o no en el contrato de trabajo, este deberá cumplir con lo siguiente, según el código civil:

  • Entregar inmueble o mueble en la fecha acordada al arrendatario.
  • A mantener la cosa arrendada en correcto funcionamiento o estado.
  • A librar al arrendatario de toda situación que perjudique el goce de la cosa arrendada.

También se deberán tener en cuenta las demás disposiciones que se pacten en el contrato de arrendamiento.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?

Al igual que el arrendador tiene sus obligaciones, el arrendatario también tiene las suyas, las cuales se encuentran expuestas dentro del código civil:

  • Pagar el valor del arriendo en las fechas estipuladas dentro del contrato.
  • No promover el deterioro del bien arrendado.
  • Dar cumplimiento a las normas que se presentan dentro de las propiedades horizontales.
  • Realizar las reparaciones locativas que le correspondan de acuerdo al contrato.

Dentro del contrato de arrendamiento se podrán incluir otras cláusulas en cuanto al uso y otros aspectos que el arrendador considere necesarios, siempre y cuando se respeten los derechos del arrendatario.

En el caso de que el arrendatario incumpla con sus obligaciones o realice actividades sin la debida autorización por parte del arrendador, este último podrá dar por terminado el contrato solicitando una indemnización por perjuicios.

El subarrendamiento

El subarrendamiento es cuando el arrendatario arrienda una parte del bien que le ha sido arrendado, esto debe suceder con  autorización expresa del arrendador  y debe tener en cuenta el objeto principal del contrato de arrendamiento original, esto quiere decir que si el bien fue arrendado con fines de vivienda, no podrá ser subarrendado para comercio.

El valor del canon dentro de un contrato de arrendamiento

Cuando se habla de canon, se hace referencia al valor del arrendamiento que debe pagar el arrendatario por el goce del bien, en términos generales la ley no dispone de un valor mínimo ni máximo que se debe asignar a un arrendamiento, pero cuando se trata de un arrendamiento de vivienda urbana las condiciones son distintas, “este tema será tratado más abajo

Retomando el tema del canon en materia general, el contrato de arrendamiento debe contener los periodos en los que estos pagos se realizarán, es decir si es quincenal, mensual, semestral etc.

También es recomendable fijar el incremento que tendrá el canon cada determinado tiempo, que generalmente es cada año.

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Tiempo que puede tener un contrato de arrendamiento

El tiempo de duración de un contrato de arrendamiento no tiene limitaciones de ley, es decir que el contrato se pactará por el tiempo que las dos partes crean convenientes, no importa si lo hacen por periodos tan cortos como días o por muchos años, simplemente deberá ser un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.

Prórroga del contrato de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento se pueden prorrogar o renovar libremente por decisión de las dos partes, pero en casos específicos como el de vivienda urbana existen reglas exclusivas.

¿Se puede pactar de manera verbal?

El contrato de arrendamiento  se puede llevar a cabo de manera verbal o escrita,  pero es mucho más recomendable hacerlo de manera escrita para tener evidencia de lo pactado, en este caso cada parte deberá tener una copia del contrato y aunque no es obligatorio lo mejor es que se haga autenticar con el fin de tener efectos probatorios más amplios.

Casos en los que se pueda dar por terminado el contrato

El código civil señala las situaciones en las cuales se pueden dar por terminado el contrato de arrendamiento, entre ellas se encuentran:

  • En el caso de que el bien sea totalmente destruido.
  • Porque se acabe el tiempo pactado dentro del contrato.
  • Por la extinción del derecho del arrendador.
  • Porque un juez lo disponga bajo sentencia.

Arrendamiento de casas o apartamentos

Como se ha venido expresando con anterioridad, cuando se trata de arrendamientos de bienes inmuebles destinados para vivienda ubicados en sectores urbanos, algunos aspectos pueden variar en comparación al arrendamiento de otros bienes, por ende, a continuación se expondrán estos casos especiales:

  • El valor del arrendamiento o canon, no puede ser superior al 1% del valor comercial de la vivienda.
  • El incremento se debe hacer cuando transcurra un año del contrato y no puede ser superior al IPC.
  • Se prorroga automáticamente al terminarse, cuando las partes no disponen lo contrario.
  • Los servicios públicos serán pagados por el arrendatario.

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