Declaración de pertenencia: ¿Se puede convertir en el dueño de un predio por vivir en él?

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Esta es una pregunta que se hacen a menudo tanto los propietarios como los arrendatarios, o las partes que resultan de un contrato donde se deja el disfrute de un bien a otra persona, y es necesario tener claridad sobre este tema, puesto que, si es posible que una persona se convierta en el dueño de un inmueble por vivir un periodo de tiempo prologando en él y cumplir con determinados requisitos.

El proceso que puede adelantar la persona que desea convertirse en dueño del inmueble se denomina  declaración de pertenencia en donde la persona interesada debió comportarse como el dueño del inmueble sin serlo jurídicamente, durante todo el periodo de tiempo que habitó el predio.

¿Durante cuánto tiempo se debe vivir en el predio para interponer una declaración de pertenencia?

Una de las preguntas más sobresalientes en el tema, es el tiempo que debe vivir la persona en el predio para empezar con el proceso, la ley exige que el poseedor debe habitar la propiedad y ejercer actos de señor y dueño por lo menos durante 5 o 10 años, al no existir justo título o buena fe, dependiendo del caso y la interpretación del juez.

¿Cómo se lleva a cabo el proceso de declaración de pertenencia?

El poseedor deberá presentar una demanda por medio de un abogado ante un juez civil, a la demanda de declaración de pertenencia se le debe anexar un certificado de tradición y libertad expedido por la respectiva oficina de registro de instrumentos públicos.

Cuando el proceso se adelante sobre predios sometidos a propiedad horizontal, se colocará un letrero a la vista del público, con el fin de que las personas interesadas y con derecho, puedan exponer su objeción frente al juez.

Cuando el juez decide aceptar la demanda, se realizará una anotación en el folio de matrícula inmobiliaria, con el fin de que cualquier persona que consulte el estado del inmueble, pueda darse cuenta del proceso que se está adelantando.

Cabe resaltar que este proceso es totalmente gratuito.

¿Es obligatorio realizar el proceso por medio de un abogado?

Será obligatorio realizar el procedimiento por medio de un abogado, cuando el valor del inmueble supere los 40 salarios mínimos mensuales legales vigentes, en el caso de no superar este monto, el demandante podrá presentar la declaración de pertenencia sin necesidad de un abogado.

¿Cómo se deben demostrar los actos de señor y dueño?

Para que el proceso tenga éxito, el poseedor “demandante” del predio deberá demostrar que vivió durante el tiempo requerido de manera ininterrumpida, tranquila y pública, pero además también deberá demostrar la explotación del terreno, si es el caso.

Para evidenciar las exigencias de la ley, el demandante podrá anexar las facturas canceladas de los servicios públicos, el pago de los impuestos, mejoras realizadas al inmueble, también serán validadas otras pruebas como el testimonio de vecinos y fotografías, toda la evidencia será verificada por el juez, de manera que este deberá realizar una visita al inmueble en determinado momento.

Cambio de posesión del inmueble por decisión del juez ante la declaración de pertenencia

Cuando el juez valide todas las pruebas y llegue a la conclusión de que todo se encuentra en orden, aprobará la posesión del inmueble a favor del demandante por medio de una sentencia que cumple con el papel de escritura pública, de esta manera se deberá realizar la respectiva anotación en el folio de matrícula inmobiliaria, ante la oficina de registro de instrumentos públicos, donde el demandante deberá anexar:

  • La sentencia emitida por el juez, con una copia auténtica.
  • El recibo de pago del impuesto de registro y el recargo por extemporaneidad, cuando corresponda liquidar este último concepto.
  • El soporte de pago de los derechos de registro.

¿Qué debe hacer el dueño del predio para no perder la propiedad?

El propietario de un inmueble que encuentre que su predio se encuentra habitado, podrá iniciar un proceso reivindicatorio, por medio de un abogado, con el fin de exponer su caso y no perder la propiedad.

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