¿Se debe declarar renta por comprar una casa o apartamento?

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Un caso muy frecuente es la sanción que reciben las personas naturales por no declarar renta al adquirir un bien inmueble, bien sea una casa, un apartamento o un terreno, esto se debe a que desconocen la legislación tributaria en cuanto a los topes para declarar renta.

Por esta razón es indispensable que todas las personas conozcan dichos topes, puesto que en cualquier momento podrían quedar obligadas a declarar renta.

La obligación de declarar renta por comprar una casa o apartamento, se puede derivar en dos variables que se explicarán a continuación:

Declarar renta por compras

Uno de los conceptos que se tienen en cuenta para declarar renta es  la sumatoria de las compras realizadas en el año gravable,  para el año 2020, las compras realizadas en el 2019 que superarán los $47.978.000, equivalentes a 1.400 UVT, convierten a la persona en obligado a declarar renta.

Generalmente la compra de inmuebles como casas y apartamentos superan estos montos fácilmente, aunque, existe una práctica que consiste en escriturar los inmuebles por un valor inferior al real para disminuir el valor de los impuestos a pagar.

Disminución del valor del inmueble en las escrituras

Tanto la Dian como las notarías conocen que estas prácticas son muy comunes dentro de los negocios de venta y compra de inmuebles, por esta razón existe una regulación en cuanto al valor por el cual se debe escriturar un inmueble.

Inicialmente se debe tener en cuenta que al realizar la escritura del bien, allí se debe indicar que el valor de la venta en la escritura corresponde al valor real de la operación económica, esto bajo gravedad de juramento.

Otro punto a considerar que se menciona el artículo 90 del Estatuto Tributario, es que el bien no podrá ser escriturado por un valor inferior al avalúo catastral, lo cual será verificado por el notario al momento de realizar la escritura.

Por otra parte, también se hace mención que el valor no podrá ser inferior al 85% del valor comercial del inmueble, esto último no será evaluado por parte del notario, pero si por parte de la Dian en caso de ser investigado.

Declarar renta por consignaciones bancarias

Otro caso por el cual podría estar obligado a declarar renta una persona que compra un inmueble es por  el monto de las consignaciones que recibe en su cuenta bancaria,  esto aplicaría para el caso de la adquisición de créditos para comprar vivienda, y que la entidad financiera desembolse el dinero en la cuenta del comprador.

reporte de terceros
Ejemplo reporte de terceros por consignaciones bancarias

En este caso el monto es igual a las compras y consumos, 1.400 UVT que equivalen a $47.987.000, al superar este monto en el año, sumando todas las consignaciones recibidas, la persona estará obligada a presentar declaración de renta.

¿Cómo se elabora una declaración de renta en estos casos?

En el caso de estar obligado a declarar renta por compras o consignaciones bancarias, generalmente el impuesto es cero, esto se debe a que el saldo a pagar depende de los ingresos obtenidos por rentas.

Los datos como el monto de las consignaciones recibidas y las compras realizadas no se incluyen en ninguna parte dentro de la declaración de renta, por ende, si la persona no cuenta con ingresos de alguna fuente, las cédulas de rentas y la liquidación privada quedarían en cero.

En el caso de tener ingresos, le recomendamos que lea nuestro manual de declaración de renta de personas naturales.

Ejemplo práctico

Como ejemplo de una declaración de renta que no presenta ingresos, y solo se debe declarar por el monto de las consignaciones, se encuentra la siguiente declaración de renta del año gravable 2017, aunque el formulario actual es distinto, de igual manera servirá para ejemplificar tal situación.

declaración de renta por compra de inmueble casa o apartamento

En esta declaración, el contribuyente tenía un patrimonio de $10.014.000 equivalente al saldo de su cuenta bancaria al finalizar el año, si hubiese comprado un inmueble en el patrimonio se vería representado el valor del mismo y el valor de la deuda si fuese adquirido por medio de un crédito hipotecario.

En cuanto a las rentas de capital tuvo ingresos por los rendimientos financieros generados en las cuentas bancarias, pero los gastos pagados a estas entidades fueron superiores a lo generado, y por lo tanto en esta renta hay una perdida.

Como se puede observar, la declaración finalmente queda en cero, y en ningún lugar se especifica el monto de las consignaciones por las cuales se vio obligado a declarar el contribuyente.

¿Quién reporta la venta de un inmueble a la DIAN?

La responsabilidad de reportar la venta de un inmueble corre por cuenta de las notarías bajo el concepto de “Enajenación de activos fijos”, en el caso de las consignaciones bancarias, el banco será el encargado de realizar dicho reporte a la DIAN.

Cada persona tiene la posibilidad de ver dicho reporte de terceros desde la página de la DIAN como se enseña en nuestro artículo.

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