Leasing habitacional: Qué es y cómo funciona

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El leasing habitacional es un sistema de crédito que permite a las personas adquirir vivienda, con una modalidad específica para estos casos, brindando unas tasas de interés distintas a las de otros tipos de crédito, la característica más relevante de este tipo de crédito, es que la persona puede vivir en arriendo hasta por 20 años y posteriormente optar por comprar el inmueble, el banco tendrá en cuenta todos los pagos que realizó mientras se encontraba en arriendo para que al final solo deba cancelar el saldo restante.

Normalmente existe una indecisión por parte de los colombianos a la hora de elegir entre un leasing habitacional o un crédito hipotecario, en realidad, aunque ambas modalidades tienen la finalidad de brindar la posibilidad de adquirir vivienda, su funcionamiento es muy distinto.

Diferencia entre leasing habitacional y crédito hipotecario

Como ya se mencionó el leasing habitacional  ofrece la posibilidad a la persona de decidir entre adquirir o no el bien luego de un tiempo de vivir en él,  mientras que el crédito hipotecario es una compra obligatoria que realiza el cliente, es decir, una vez lo solicite, se apruebe y adquiere el bien, la persona se encuentra en la obligación de cumplir con las cuotas hasta que termine de pagar la totalidad del bien.

Otra de las grandes diferencias que existe entre estas dos modalidades es que el caso del leasing habitacional o arrendamiento con opción de compra como también se le conoce, el inmueble siempre estará a nombre de la entidad financiera, hasta que la persona decida comprarlo, por otro lado, el crédito hipotecario, exige que el inmueble este a nombre de la persona, pero con una hipoteca a favor de la entidad financiera.

leasing habitacional

Ventajas de un leasing habitacional

Debido a que este tipo de crédito es específico para la compra de vivienda, se presentan algunas ventajas frente a otras alternativas crediticias, dentro de las más destacables se encuentran:

  • El leasing habitacional posee una financiación más amplia que los demás créditos para adquirir vivienda, normalmente se ofrece una cobertura hasta del 80% sobre el valor del inmueble, mientras que otras opciones tan solo ofrecen el 70%.
  • Las tasas de interés que maneja el leasing es muy considerable con respecto a otras opciones, debido a que las entidades financieras pueden tomar los ingresos percibidos por los contratos de leasing como rentas exentas.
  • En cuanto a las personas que se clasifican como asalariados a nivel tributario, todos los gastos adicionales pagados en el arrendamiento financiero, como intereses y otros costos financieros se podrán deducir en la declaración de renta.
  • Otra ventaja a nivel tributario es que no se transfiere ningún bien a su propiedad hasta que opte por la opción de compra.
  • El contrato se podrá ceder en cualquier momento, sin que se generen gastos adicionales por escritura o registro.
  • Se podrá acceder a los beneficios otorgados por el gobierno nacional para la reducción de la tasa de interés.
  • La persona podrá quedarse con el bien al finalizar el contrato, tan solo debe pagar el valor estipulado por ley.
  • La tasa promedio se encuentra dentro del 12% efectiva anual.

Principales características

Las principales características del leasing habitacional, además de las ya nombradas son:

  • La vivienda que desea adquirir la persona puede ser tanto nueva como usada.
  • La amortización puede ser en UVR o en pesos.
  • Los plazos normalmente rondan entre los 15 y 20 años.
  • Se paga un canon mensual como si se tratase de un arrendamiento normal, este canon se divide entre abonos a capital e intereses, pero el arrendatario siempre será el dueño de los pagos realizados al capital.
  • Solo se pueden adquirir viviendas que superen los 135 salarios mínimos.
  • Si la persona cede el contrato y tiene saldos a favor la entidad financiera le realizará una devolución de dichos valores.
  • La persona deberá pagar el 20% del valor del inmueble al inicio del contrato, por concepto de cuota inicial.
  • El inmueble nunca estará hipotecado.

¿Qué gastos debe cubrir el arrendatario?

La persona que toma el leasing habitacional debe cubrir los siguientes gastos a lo largo del arrendamiento financiero:

  • Gastos de mantenimiento del inmueble.
  • Servicios públicos.
  • Gastos de administración.
  • Impuesto predial.
  • Seguro de vida.
  • Seguro ante catástrofes sobre el inmueble.
  • También se puede incurrir en gastos de avalúo del inmueble, los honorarios del abogado que realice el estudio de los títulos, gastos de escrituras y registros.

Ejemplo de leasing habitacional

Con el fin de comprender mejor el funcionamiento del leasing habitacional, expondremos el siguiente ejemplo:

El valor de la vivienda que desea adquirir es de $ 150.0000.000, el contrato es por 15 años, la opción de compra es del 10%, de esta manera la persona deberá pagar lo siguiente:

  • Debe cancelar el 20% como cuota inicial, lo cual equivale a $ 30.000.000.
  • El valor a financiar son $ 120.000.000
  • El pago de los intereses rondarán los $ 14.500.000 anualmente.
  • El valor para aplicar a la opción de compra será de $ 12.000.0000, los cuales podrá cancelar en cualquier momento o los podrá financiar.
  • Deberá cancelar cerca de $ 2.500.000 por concepto de impuestos y gastos de escritura.
  • Las primeras cuotas estarían cerca al $1.450.000.

Preguntas frecuente sobre el leasing habitacional

⚠¿Qué pasa si la persona decide que no quiere seguir con el contrato luego de un tiempo?

✔Cuando una persona adquiere un arrendamiento financiero, más específicamente el leasing habitacional, se encuentra en el derecho a ceder dicho contrato, de esta manera puede llegar a un acuerdo con otra persona para negociar el avance que lleva.

⚠¿Qué ingresos en promedio debe tener una persona para acceder a un leasing?

✔En Colombia la mayoría de bancos requieren que la persona devengue como mínimo $ 2.500.000 mensuales, sin tener deudas ni gastos muy elevados.

⚠¿Se puede aplicar al subsidio de vivienda por medio del leasing?

✔Normalmente los leasing aplican para viviendas que superen el monto de 135 salarios mínimos, de esta manera se descartarían todas las casas o apartamentos que sean de tipo VIP o VIS, aun así, hay entidades que utilizan la misma figura del leasing habitacional para la adquisición de viviendas de interés social, como por ejemplo, el Fondo Nacional del Ahorro.

⚠¿Qué sucede cuando el arrendatario no paga las cuotas?

✔En este caso, el procedimiento será el mismo que se realiza en los créditos hipotecarios, es decir, se buscarán distintas maneras de llegar a un acuerdo para que la persona se ponga al día con sus obligaciones antes de llegar a una restitución de vivienda.

El banco tratará de llegar a unos acuerdos de pago o conciliaciones para que no se dé por terminado el contrato y la persona deba desalojar la vivienda.

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