La propiedad horizontal se refiere al derecho que tiene una persona propietaria de un bien ubicado sobre un terreno, en otras palabras, el derecho que tiene sobre su casa, su apartamento, etc. También es común que se le otorgue este término a cierto tipo de edificaciones o de urbanizaciones en las que se tienen áreas comunes para todos los propietarios.
Cuando se trata de edificios y urbanizaciones, la legislación colombiana define que, para iniciar el proceso de constitución de propiedad horizontal, es necesario que realice una escritura pública, la cual debe ser posteriormente inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos junto al reglamento de propiedad horizontal.
Una propiedad horizontal no tiene un único propietario, puesto que se conforma de un grupo de personas que son propietarias de una fracción del terreno o construcción, la ley 675 de 2001 es la legislación que se encarga de regular este tipo de propiedades.
Contenidos del artículo
Constitución de una propiedad horizontal
Como se mencionó inicialmente será necesario que se realice una escritura pública para dar inicio a la propiedad horizontal, adicional a este documento también será necesario elaborar un reglamento de propiedad horizontal.
Reglamento de propiedad horizontal
En el reglamento de propiedad horizontal se deben especificar los siguientes aspectos:
- Nombre e identificación del propietario.
- Nombre de la urbanización o edificación.
- Especificaciones de todo lo relativo a la ubicación del predio; área, linderos, etc.
- Mención de cada uno de los bienes de dominio particular, con base a lo determinado por la oficina de planeación municipal o distrital.
- Mención de las áreas comunes y su destinación.
- Especificaciones de construcción, condiciones de seguridad y salubridad de todos los predios.
Contabilidad en la propiedad horizontal
Las propiedades horizontales se encuentran en la obligación de llevar contabilidad, debido a que se constituyen como una persona jurídica sin ánimo de lucro, por consiguiente, las que pertenezcan al grupo 3 deberán aplicar las NIIF o normas de información financiera, más no las NIIF, las que pertenezcan al grupo 1 o 2 si deberán aplicar las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera) que le correspondan.
Libros de contabilidad
Para las propiedades horizontales, bastará con llevar de manera adecuada el libro diario, mayor y de balance, los cuales se deben registrar ante la DIAN pues así lo dispone el Estatuto tributario y el decreto 2500 de 1986.
También se debe mencionar que los libros de actas y asamblea deberán registrarse ante la respectiva cámara de comercio o las entidades que desarrollen la labor de inspección, vigilancia y control.
Obligaciones tributarias de las propiedades horizontales
Las propiedades horizontales cuentan con una serie de reglamentos que se deben tener en cuenta en materia tributaria.
Declaración de renta
En el caso de la declaración de renta, aplican tres condiciones:
- Exclusivamente las copropiedades que tienen uso comercial o mixto, son responsables del impuesto de renta bajo el régimen ordinario.
- En el caso de que se realice explotación comercial de las áreas comunes, será necesario presentar la declaración de renta igualmente sistema ordinario.
- En caso de ser una copropiedad de uso residencial, no aplicará el punto anterior como causal para presentar declaración de renta.
Si se es responsable del impuesto de renta, se verá en la obligación de presentar y pagar en los plazos que se fijan para las personas jurídicas, dentro de esta declaración solo deberá responder por los ingresos, activos y pasivos que se encuentren dentro de la actividad de explotación.
Todo lo anterior también se tiene en cuenta para el pago del impuesto de industria y comercio, de manera que si la propiedad horizontal debe pagar impuesto de renta, también debe pagar impuesto de industria y comercio.
Impuesto a las ventas
Las propiedades horizontales no son responsables de IVA, pero cuando se presta el servicio de parqueadero si lo son, en este caso no se hace referencia a la exclusión de propiedades que desarrollen actividades mixtas o netamente residenciales.
Siempre que se cobre el servicio de parqueadero en una copropiedad, será obligatorio cobrar el IVA y por ende, declararlo y pagarlo como una persona jurídica.
Retención en la fuente
La responsabilidad de efectuar retención en la fuente depende de los pagos que se realicen, de manera que si se realizan pagos a personas sujetas a retención en la fuente deberá aplicarla, y por consiguiente debe presentar la declaración de retención en la fuente y pagarla en las fechas que se estipulen.
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