Las propiedades de inversión son propiedades “terrenos o edificios, o parte de ellos, o ambos” que se mantienen para obtener rentas o para la revalorización del capital, o para ambas cosas, en lugar de para su uso en la producción o el suministro de bienes o servicios, para fines administrativos o para su venta en el curso ordinario de los negocios.
Las propiedades de inversión pueden ser mantenidas por el propietario o por el arrendatario como un activo con derecho de uso, la clasificación de un inmueble como inversión u ocupado por el propietario puede diferir en los estados financieros consolidados y separados.
Es importante señalar que un inmueble mantenido por cualquier entidad, independientemente de sus actividades, puede entrar en el ámbito de aplicación de la NIC 40, es decir, esta norma no se limita a las entidades que operan en el sector inmobiliario.
Inmuebles mantenidos para su alquiler y utilizados al mismo tiempo
Cuando un inmueble está parcialmente ocupado por el propietario y parcialmente mantenido para su alquiler, el inmueble no es una propiedad de inversión, a menos que la parte no destinada a la inversión sea insignificante.
Otros activos incluidos en las inversiones inmobiliarias
Aunque la definición básica de propiedad de inversión abarca únicamente los terrenos y edificios, el párrafo 40.50 de la NIC implica que otros activos integrales pueden tratarse como parte de una propiedad de inversión.
Reconocimiento
Las NIC analizan los criterios de reconocimiento y valoración inicial de las propiedades de inversión, en principio, reflejan los criterios de reconocimiento del inmovilizado material tratados con más detalle en la NIC 16. El reconocimiento de las propiedades de inversión mantenidas por un arrendatario como activo con derecho de uso se rige por la NIIF 16.
Adquisición de una propiedad de inversión frente a una combinación de negocios
Hay que tener especial cuidado cuando una entidad adquiere una propiedad de inversión con empleados e inquilinos existentes y procesos en marcha, ya que puede tratarse de una combinación de negocios contabilizada según la NIIF 3.
Medición después del reconocimiento
Es importante señalar que la NIC 40 exige a todas las entidades que midan el valor razonable de las inversiones inmobiliarias, la elección de la política se refiere únicamente al reconocimiento frente a la revelación de ese valor razonable.
Modelo del valor razonable
En general, las mediciones del valor razonable se contemplan en la NIIF 13, sin embargo, la NIC 40 cubre algunos aspectos específicos relacionados con las propiedades de inversión en los párrafos 40.40-50. Por ejemplo, el valor razonable de las propiedades de inversión debe reflejar las rentas de los arrendamientos actuales.
Los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión se reconocen inmediatamente en la cuenta de resultados.
Imposibilidad de medir el valor razonable de forma fiable
Los párrafos 40.53-55 de las NIC cubren el enfoque que debe seguirse cuando el valor razonable de una propiedad de inversión no puede medirse de forma fiable.
Cuestión de la doble contabilidad
El párrafo 40.50 de la NIC subraya que debe tenerse cuidado de no contabilizar dos veces los activos o pasivos que se reconocen por separado de las inversiones inmobiliarias para las que se determina el valor razonable.
Modelo del costo
Según el modelo de costo, las propiedades de inversión se valoran según las disposiciones de la NIC 16, a menos que se trate de un activo con derecho de uso valorado según la NIIF 16 o de un activo mantenido para la venta valorado según la NIIF 5.
El valor razonable de las propiedades de inversión valoradas al costo debe seguir determinándose debido a los requisitos de información.
Transferencias hacia o desde las propiedades de inversión
Un inmueble se transfiere a o desde una propiedad de inversión solo cuando se produce un cambio de uso, un cambio en las intenciones de la dirección no proporciona, por sí solo, evidencia de un cambio de uso, los traspasos de propiedades de inversión suelen realizarse desde o hacia las existencias o las propiedades, planta y equipo.
Al transferir una propiedad de inversión a las existencias, es importante considerar primero los requisitos de la NIIF 5. Cuando no haya necesidad de desarrollar dicha propiedad de inversión, lo más probable es que se acoja a la NIIF 5 en lugar de ser reclasificada a inventarios.
Transferencias hacia o desde las propiedades de inversión según el modelo del costo
Cuando una entidad aplica el modelo del costo a sus propiedades de inversión, una transferencia no modifica el importe en libros del inmueble transferido y no cambia el costo de ese inmueble a efectos de valoración o de información a revelar.
Traspasos de propiedades de inversión según el modelo del valor razonable
Cuando se produce una transferencia de una propiedad de inversión contabilizada al valor razonable a un inmueble ocupado por el propietario o a existencias, el costo atribuido del inmueble para la contabilización posterior, de acuerdo con la NIC 16, la NIIF 16 o la NIC 2, es el valor razonable del inmueble en la fecha de la transferencia.
Transferencias a propiedades de inversión según el modelo del valor razonable
Cuando un inmueble ocupado por el propietario se convierte en una propiedad de inversión, se aplica la NIC 16 o la NIIF 16 hasta la fecha de la transmisión, cualquier diferencia entre el importe en libros y el valor razonable en la fecha de traspaso se trata como una revalorización con arreglo a la NIC 16, de modo que el impacto en la cuenta de resultados excluye los incrementos netos acumulados en el valor razonable que surgieron antes de que el inmueble se convirtiera en una propiedad de inversión.
Enajenaciones
Las enajenaciones se tratan en los párrafos 40.66-73 de la NIC. Las ganancias por enajenación se reconocen en el estado de resultados de forma neta, es decir, como diferencia entre el producto neto de la enajenación y el importe en libros del inmueble, el importe de la contraprestación que debe incluirse en la ganancia o pérdida por enajenación se determina con arreglo a los requisitos de la NIIF 15 relativos al precio de la transacción.
