El subarriendo es el derecho que se le da a un arrendatario para que pueda arrendar una parte del bien a otro tercero, esta acción debe ser autorizada por el arrendador, puesto que la ley prohíbe que se realice cuando no se encuentra estipulada en el contrato de arrendamiento o cuando el arrendador no lo autoriza de otra manera, como podría ser un otro sí.
Aunque es algo confuso, cuando existe la figura del subarriendo, el arrendatario pasa a ser arrendador y el nuevo inquilino tendrá la calidad de subarrendatario, el cual se verá en la obligación de acatar las disposiciones que se le impongan por parte de la persona que le subarrienda el bien.
Limitaciones que se presentan en el subarriendo
Luego de que se autorice el subarriendo, el arrendatario que se convierte en arrendador deberá respetar la finalidad con la cual se le arrendó el bien, esto quiere decir que no podrá subarrendar, por ejemplo, para que se use el bien con fines comerciales, cuando el contrato principal de arrendamiento era para vivienda exclusivamente a menos de que el arrendador disponga lo contrario.
Autorización para subarrendar un bien
Como se mencionó en un inicio, el arrendatario no tendrá la facultad de subarrendar si el arrendador no lo autoriza de manera expresa por medio del contrato de trabajo, cabe resaltar que no es necesario que el contrato prohíba el subarriendo, puesto que, si este no se encuentra mencionado en ninguna parte, se entiende por prohibido, teniendo en cuenta que existen diferencias cuando se trata de un subarriendo de vivienda urbana con respecto a subarriendo de locales comerciales.
Subarriendo de vivienda urbana
La normatividad que trata sobre este tipo de subarrendamiento es la ley 820 del 2003, en la cual se dispone que, si el arrendatario subarrienda el inmueble sin autorización del arrendador, este último podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera inmediata.
Un aspecto importante dentro de este tipo de subarrendamiento, es que el subarrendatario tiene los mismos derechos que el arrendatario principal, siempre que el arrendador principal autorice el subarriendo.
Subarriendo de locales comerciales
Este tema le corresponde al código de comercio, dentro del artículo 523 se dispone que el arrendador deberá incluir una cláusula en la que se indique que no autoriza el uso del inmueble para subarrendar la totalidad del mismo, se expresa que la totalidad, puesto que el arrendatario en estos casos siempre tiene la facultad de subarrendar el 50% con o sin autorización, lo cual difiere del subarrendamiento de vivienda urbana.
Es de tener en cuenta que, la destinación que se le dé al inmueble debe ser la misma que se fijó en el contrato de arrendamiento inicial.
¿Qué puede hacer el arrendador cuando no está de acuerdo con el subarrendamiento comercial?
El artículo 524 del código de comercio establece que, contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de todo el capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes, lo que quiere decir que no será posible tomar acciones que prohíban al arrendatario subarrendar el 50% del local.
Lo único que puede exigir el arrendador es que se le dé una destinación distinta a la prevista en el contrato, puesto que se podrían considerar algunas situaciones como lesivas para el arrendador, por ejemplo, cuando este último tiene un negocio de comidas rápidas en el mismo lugar y el arrendatario va a subarrendar para que se establezca un negocio de este mismo tipo, en este ejemplo se puede deducir que será un asunto lesivo para el arrendador, pues sus ventas podrían verse afectadas.
