Terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento

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La terminación del contrato de arrendamiento se puede llevar a cabo cuando el arrendatario incumple con el pago del arrendamiento, con base a esto, se debe iniciar un proceso por parte del arrendador con el fin de recuperar su inmueble.

Al existir incumplimiento por parte del arrendatario en el pago del arrendamiento, el pago de los servicios públicos o cuando existen problemas de convivencia con los vecinos, siempre se recomienda en primera instancia llegar a un acuerdo entre arrendatario y arrendador, puede ser de manera personal o por medio del centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo o notaría.

Cuando el arrendatario no muestre interés en solucionar el problema, el arrendador deberá iniciar el proceso de terminación de contrato.

Proceso de terminación del contrato de arrendamiento

Inicialmente el arrendador deberá comunicarle al arrendatario que el contrato de arrendamiento finaliza por causa del incumplimiento que se generó, citando el artículo 22 Ley 820 de 2003, también se deberá proceder con la solicitud de la devolución del inmueble, cuando se realiza este primer comunicado se deberá llegar a un acuerdo con la fecha de entrega del inmueble y el pago de los valores adeudados.

Aunque el comunicado no tiene ninguna formalidad, se recomienda hacerlo por escrito para dejar constancia que sirva para posibles procesos judiciales.

¿Qué hacer cuando el arrendatario no devuelve el inmueble?

En este caso, el arrendador tiene la posibilidad de presentar una demanda civil en contra del arrendatario, de esta manera un juez evaluará la situación y ordenará la devolución del inmueble y el pago de los valores adeudados, cabe resaltar que no será necesaria una audiencia de conciliación en estos casos, aunque se puede llevar a cabo, si el arrendador lo considera.

La demanda para la terminación del contrato de arrendamiento, deberá ser presentada en la ciudad donde vive el demandado o ante el juez de pequeñas causas sin que se requiera abogado, pero en este caso, el valor de la demanda no podrá ser superior a los 40 salarios mínimos mensuales legales vigentes.

El arrendador cuenta con una garantía y  el derecho de retener las cosas y muebles del arrendatario,  pero no podrá retener artículos personales como ropa o documentos, y cuando el arrendatario pague los valores adeudados deberá devolver los bienes.

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Requisitos que debe cumplir la demanda para la terminación del contrato

Inicialmente debe saber que la demanda requiere que se realice con la ayuda de un abogado, cuando la cuantía supere los 40 salarios mínimos mensuales legales vigentes, si el valor de la demanda no supera este monto, el demandante no necesitará de un abogado.

Los requisitos con los que debe cumplir el formato de la demanda son los siguientes:

  • Todos los datos de contacto de las dos partes y del abogado, también se deben incluir los nombres, apellidos y número de identificación.
  • Relatar los hechos de manera detallada, en donde se pronuncie: que es dueño del predio, lugar donde está ubicado el predio, desde hace cuanto lo arrendó, el tiempo de incumplimiento del arrendatario, que ya le comunicó al arrendatario que el contrato se dio por terminado, que no pudo llegar a un acuerdo con el arrendatario y que se le están generando daños por culpa del incumplimiento.
  • Presentar el contrato de arrendamiento y las pruebas que demuestren que el arrendatario no quiso llegar a un acuerdo.
  • Realizar la solicitud de devolución del inmueble y la cancelación de los valores adeudados.
  • Se debe expresar que requiere el embargo de los bienes, si es el caso.

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Retención del inmueble por parte del arrendatario

El arrendatario también podrá seguir usando el inmueble, cuando el arrendador tenga deudas pendientes de pago por concepto de mejoras que se le hayan realizado al inmueble por parte del arrendatario.

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